نوشته‌ها

افراز ملک : افراز جدا کردن سهم مشاع مال غیرمنقول بین شرکا نسبت به سهم آنان است .

مال مشاع به مالی گفته می‌شود که چند نفر مالک آن هستند.
افراز به عمل تقسیمی می گویند که مختص به مال غیرمنقول مشاع است. ملک مشاعی که افراز می شود از مشاع بودن خارج می شود و تبدیل به ملک مفروز می گردد.

تفکیک ملک : تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر.
در بحث افراز کردن ملک وجود حالت مشاع بودن، مهم و لازم است ولیکن در مبحث تفکیک کردن ملک، این حالت مشاع بودن مطرح نیست و وجودش شرط اصلی نخواهد بود .لازم به ذکر است هم در ملک مشاع و هم در ملک غیرمشاع، تفکیک قابل استفاده است اما افراز فقط به مال مشاع اختصاص دارد.

افراز ملک

 قانون 2 طریق را برای  افراز مال مشاع در نظر گرفته است:

افراز اجباری:

که در این نوع افراز شرکا با توجه به حکم دادگاه و یا اداره ثبت مجبور به قبول این افراز می شوند

افراز به تراضی:

شرکا به درخواست خود در این نوع افراز اقدام می کنند.

در کدام موارد افراز اموال مشاع ممکن نیست:

  1. شریک ها عدم تقسیم را شرط قرارداد گذاشته باشند
  2.  اگر تقسیم کردن موجب این شود که ارزش مال از بین برود
  3. هرگاه قانون گذار در شرایطی تقسیم را ممنوع اعلام کرده باشد
  4. چنانچه در خصوص ملکی سند مالکیت معارض وجود داشته باشد

مراجع صلاحیت دار برای رسیدگی به این دعاوی :

مراجع ثبتی:

مراحل افراز در اداره ثبت:

  1. متقاضی باید تقاضای خود را به ثبت محل وقوع ملک تسلیم کند
  2. درخواست در اداره ثبت ثبت می شود
  3. درخواست به نماینده ثبت ارسال می شود پرونده و وضعیت ثبتی آن توسط نماینده بررسی و مراتب طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر؟ ضمن اظهار نظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به اموال مشاع به اطلاع اداره ثبت خواهد رسید
  4. اداره ثبت از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی پرونده اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکا ملک به نقشه بردار ارجاع می نماید(در موردی که تصمیم اداره ثبت مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شود به متقاضی فراز و کلیه شرکا ابلاغ خواهد شد.)
  5.  نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به کلیه مالکین مشایی اطلاع می دهد و از آنها دعوت می کنند که در روز و ساعت معین در محل حضور بهم رسانند و عدم حضور مالکین مانع از انجام عملیات افراز نخواهد بود .نقشه ملک مورد نظر در این روزتعیین می شود
  6. بعد از تهیه نقشه و اخذ تاییدیه های لازم آن نماینده با توجه به نقشه ترسیم شده و به نحوی که در تفکیک معمول است صورت جلسه افراز را تنظیم و هر یک از قطعات افراز شده را در سهم مالک مربوط قرار داده و بعد از امضای خود و نقشه بردار در صورت امکان به امضای متقاضی رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد اداره ارسال می دارد
  7. مسئول اداره ضمن بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروض مندرج در صورتجلسه و نقشه افراز و تصمیم خود را مبنی بر افراز به ملک را ذیل صورت جلسه ذکر میکند
  8. تصمیم اداره ثبت همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه صورتجلسه افراز طی اخطاری به مالکین مشاعی ابلاغ می گردد بدین منظور که اگرمالکین به تصمیم اتخاذ شده اعتراضی دارند ظرف ده روز از تاریخ رویت اخطار اعتراض خود را کتباً به دادگاه صالح محله وقوع ملک تسلیم کنند
  9. پس از انجام مراحل اعتراض متقاضی می تواند درخواست صدور سند مالکیت خود را بدهد
  10.  نماینده با توجه به صورت جلسه افراز ، پیش‌نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروض مورد نظر را تهیه می نمایند متصدی دفتر املاک سند اولیه را ابطال و سند جدید را صادر می کنند و مراتب ابطال سند مالکیت مشاعی را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می نمایند

افراز مال

محاکم دادگستری:

دادگستری در 3 مورد زیر صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارند:

  1.  زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز دادگاه های عمومی حقوقی محل است.
    زمانی جریان ثبتی یک ملک پایان یافت تلقی می شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد . اگر نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده باشد اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده آگهی نوبتی به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک میباشد.
  2. اگر اگر بین مالکین مهجور و یا غایبی باشد افراز در صلاحیت دادگاه است.
  3.  اگر درصدی از ملک مشاعی از یک پلاک مشاعی مجهول المالک باشد در این صورت افراز و شهر صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است منظور از ملک مجهول المالک این است که مالکش مشخص و معلوم است ولی درخواست ثبت نکرده است .

اعتراض به تصمیم افراز:

نحوه اعتراض : متقاضی درخواست ثبت این درخواست را تقدیم اداره ثبت می کند. اداره ثبت این درخواست را یا قبول و یا رد میکند در هر دو فرض مذکور از زمان ابلاغ تشکیل واحد ثبتی وکیل متقاضی ظرف ۱۰ روز فرصت دارد که چنانچه اعتراض به این تصمیم داشته باشد به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کنند و دادخواستی مبنی بر شراز تقدیم نماید.

احکام قابل اعتراض:

  1. حکم دادگاه مبنی بر افراز به اموال مشاع صادر شد ولی با محل انطباق ندارد: در این صورت تقسیم باطل است و قابلیت اجرا ندارد.
  2. حکم دادگاه سهو قلم دارد در این فرض خود دادگاه بدوی تا زمانی که از حکم تجدید نظر خواهی صورت نگرفته باشد می‌تواند این اشتباه را اصلاح کند و اداره ثبت نیز طبق این اصلاحیه اقدام می کند اما اگر به این حکم اعتراض شده باشد دادگاه بدوی صلاحیت اصلاح را نخواهد داشت در اینجا دادگاه تجدیدنظر اصلاح می کند و برطبق این حکم اداره ثبت اقدام مقتضی انجام خواهد داد.

وکیل افراز ملک:

شما می توانید برای پیگیری هرچه سریعتر و بهتر پرونده های ملکی خود به وکلای باتجربه و متخصص عدل گو مراجعه فرمایید.

مال مشاع چیست؟

هرگاه چند نفر به صورت مشترک مالک مالی باشند و سهم هر یک در آن مال تعیین نشده باشد از ان مال با عنوان مال مشاع نام برده می شود .

نکته: میزان سهم مالکان مال مشاع ممکن است یکسان یا متفاوت باشد. در صورتی که سهم یکی از مالکان مال مشاع دو دانگ و دیگری چهار دانگ باشد به هر حال هر دو نفر در تمام قسمت‌های ملک سهم دارند.

منظور از افراز ملک مشاع چیست؟

افراز در لغت به معنای جدا کردن و تفکیک چیزی از چیز دیگری است. و منظور از افراز ملک مشاع جدا کردن سهم شرکای ملک است.شرکا می توانند با توافق بین خود سهام را تفکیک کند اما در صورتی که به توافق نرسند متقاضی تفکیک می تواند به اجبار شرکای دیگر را وادار به تقسیم کند. بنابر این هر کدام از شرکا می توانند هر زمان که بخواهند تقاضای تفکیک سهم کنند مگر این که به موجب قانون تقسیم آن ممکن نباشد.

مال مشاع

 

تقسیم ملک مشاع به 3 صورت است :

  1. تقسیم به افراز
  2. تقسیم به تعدیل
  3. تقسیم به رد

تقسیم به افراز:

افراز به معنی جدا کردن سهم مالکان از ملک مشترک است که این امر یا از طریق توافق بین شرکا یا از طریق دادگاه و به اجبار انجام می شود.

بنابراین در تقسیم افراز
_ از مال مشاع به هر شریک معادل سهم خودش می رسد.
_در تقسیم افراز نیازی به قیمت‌گذاری مال مشاع نیست.

تقسیم به تعدیل:

در صورتی که زمین یا ملک مشاعی از جهت اجزاء ارزش یکسان نداشته باشد تقسیم به تعدیل صورت می گیرد و در این تقسیم مبنا مساحت زمین نیست و ارزش زمین نقش مهمی دارد.
مثلاً در نظر بگیرید بخشی از یک قطعه زمین در جوار اتوبان قرار داردبه همین جهت این قسمت از ارزش بیشتری برخوردار است و در تقسیم این ملک کارشناس بخش های ارزان را از نظر مساحت و سیع تر در نظر می‌گیرد تا قسمتهای با ارزش برابر شوند.

بنابراین در تقسیم به تعدیل:

  •  به هر یک از شرکا سهم یکسانی از نظر مساحت تعلق نمیگیرد
  • همه شرکا از مال مشترک سهم میبرند.
  • مقدمه تقسیم به تعدیل قیمت گذاری مال مشاع است.

تقسیم به رد:

همیشه تقسیم بندی از نظر مساحت تعادل و توازن ایجاد نمی کند و گاهی اوقات باید وجهی به برخی از سهام ها اضافه شود تا تعادل برقرار شود.

بنابراین در تقسیم به رد :

  1. ممکن است برخی از شرکا از مال مشترک سهمی نبرند .
  2. ممکن است برخی از شرکا معادل سهم خود را از مال مشترک سهم نبرند.
  3. مقدمه تقسیم به رد ارزیابی مال مشاع است.

نکته:
در صورت تقسیم به افراز ، تقسیم به تعدیل انجام نمی‌شود و در صورت تقسیم به تعدیل ، تقسیم به رد انجام نمی شود و در صورتی که هیچ یک از راه حل ها منجر به تفکیک نشود و تنها کاری که باید کرد فروش مال مشاع از طریق مرجع ذیصلاح است.

مال مشاعی

مالی یا غیر مالی بودن دعاوی مربوط به مال مشاع

همه دعاوی ذیل در صورتی که مورد اختلاف باشند و دعاوی مالی مربوط به ملک مشاعی محسوب می شوند.

  1. فروش ملک مشاعی
  2. تقسیم ملک مشاعی
  3. افراز ملک مشاعی
  4. الزام به فروش ملک مشاعی
  5. باطل کردن صورت جلسه افراز
  6. بطلان تقسیم

دعاوی غیرمالی مربوط به ملک مشاعی:

هرگاه تمامی دعاوی فوق مورد اختلاف نباشند غیرمالی محسوب می شوند.

هزینه دادرسی دعوای ملک مشاع:

هزینه دادرسی در دعاوی مالی بر اساس ارزش و بهای آن مشخص می شود اما در دعاوی غیر مالی طبق تعرفه مقرر محاسبه می شود.

نکته : هر یک از مالکان ملک مشاع بدون اجازه و رضایت مالکان دیگر می توانند اقدام به فروش یا اجاره سهم خود کنند.

مراجع صالح تقسیم ملک مشاع :

اگر ملک مشاع در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد مرجع صالح برای رسیدگی به تقسیم آن محل استقرار ملک است اما در صورتی که ملک در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد درخواست تقسیم از اداره ثبت محلی که ملک در آن واقع شده انجام می شود.

 

پرسش و پاسخ:

پرسش ۱ : اموال مشاع پس از افراز و تقسیم در مرحله اجرا چه حالتی می یابد ؟ اگر دادگاه حکم افراز و تقسیم مال مشاع صادر کند و یک یا چند نفر از متصرفان و مالکان مشاع عملاً در مرحله اجرا به حکم صادره تمکین کند آیا میشود قهر حکم حکم را اجرا کرد ؟

نظر کمیسیون نشست قضایی

نظریه مقررات ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ و با توجه به اینکه حکم افراز جنبه علمی دارد اجرای حکم افراز صدور سند مالکیت نیافروزی ،با اداره ثبت اسناد و املاک است بدیهی از مالک با در دست داشتن سند مالکیت نیافروزی می تواند دعوای خلع ید علیه متصرف اقامه کند و به وسیله مقررات اجرای احکام مدنی از وی خلع ید کند.

پرسش ۲: آیا توقیف مال مشاع به استناد ماده ۱۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی قانونی است یا خیر؟

 

توقیف مال مشابه استناد ماده ۱۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی منع قانونی ندارد زیرا عمومیت عین معین شامل مفروز و مشاع هر دو است.

پرسش ۳ : آیا در ملک مشاع خلع ید معنا و مفهوم دارد یا ملک بدوا باید افراز گردد و بعداً خلع یدصورت گیرد؟

صدور حکم خلع ید از ملک مشاعی به نسبت سهم مدعی با منع قانونی مواجه نیست،اما این را هم باید در نظر گرفت که طبق مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی که مرقوم می دارد: « تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود. » چون در مسئله مطرح شده با صدور حکم خلع ید متصرف نمی‌تواند آن را بدون اذن شریک یا شرکا به تصرف خواهان دعوا دهد،ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مقرر داشته در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک بخشی از ملک مشاع صادر شده باشد،از تمام ملک خلع ید می‌شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلق شده مشمول مقررات املاک مشاعی است و تابع شرایط مقرر شده میان شرکا خواهد بود و نتیجه آن که خلع ید در ملک مشاع متفرع بر افراز نیست.

ملک مشاع

وکیل مال مشاع:

تقسیم،خرید و فروش مال مشاع از جمله امور سخت است که نیازمند مشورت با وکیل متخصص امور ملکی است زیرا وکیل با تجربیات خود در این امور به بهترین صورت میتواند از حقوق موکل دفاع کند در صورت نیاز به وکیل متخصص ملکی از طریق راه های ارتباطی با گروه وکلای عدل گو تماس حاصل فرمایید.

تماس