نوشته‌ها

کمیسیون ماده 100 شهرداری:

طبق ماده ١٠٠ قانون شهرداري ، مالكين اراضي و املاك واقع در محدوده شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمراني و يا تفكيك اراضي و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ كنند.

 آيا تعميرات و بازسازي هم نيازمند اخذ پروانه است ؟!

اگر تعميرات و بازسازي عمده و اساسي باشد پروانه مي خواهد.  تعميرات بازسازي و اساسي را مي توان شامل مواردي دانست كه موجب تغيير زير بنا شود و يا در مقاومت ساختمان اثر گذارد و يا موجب تغيير بنا شود.

تخلفات در زمينه شهرسازي به دو دسته تقسيم بندي ميشود:

  1. تخلفاتی که در ساختمان های فاقد پروانه رخ می دهد.
  2. تخلفاتی که در ساختمان های دارای پروانه اتفاق می افتد.

کمیسیون ماده 100 شهرداری

تخلفاتی که در ساختمان های فاقد پروانه رخ می دهد:

  1. تخلف با اصول ٣ گانه  فني ، بهداشتي و شهرسازي انطباق داره
  2. تخلفی كه با اصول ٣ گانه انطباق ندارند
مصاديق تخلفات مربوط اصول ثلاثه:

تخلف مربوط به اصول شهرسازي:

  • عدم رعايت برهاي اصلاحي و عدم عقب نشيني
  • تغيير كاربري كل ياقسمتي از ساختمان بدون اخذ مجوز
  • اضافه بنا و يا اضافه ارتفاع
  • حذف يا كسر پاركينگ
  • تجاوز به معابر عمومي مثل احداث پله،  احداث درب اضافه ورودي و حياط

مصاديق تخلف از اصول فني :

  • عدم رعايت مقررات ملي ساختمان ايران واستاندارد ٢٨٠٠
  • عدم رعايت تكنيك خاک
  • عدم رعايت معيارهاي فني راجب به مقاوم سازي در برابر اثر بارهاي  وارده زلزله و باد
  • رعايت نكردن اصول مربوط به طراحي و معماري و نحوه تقسيم فضاي داخلي ساختمان

تخلفات مربوط به اصول بهداشتي :

  • عدم تامين نور كافي و اصول مربوط به تهويه مطبوع
  • عدم ايجاد سرويس هاي لازم بهداشتي و حمام
  • عدم منظور نموندن فضاي ازاد در ساختمان براي استفاده از نور افتاب
  • براي ايجاد فضاي سبز و باغچه در كليه ساختمان ها اعم از مسكوني تجاري يا اداري

تخلفاتي كه دربناي داره پروانه رخ ميدهد :

  1. اضافه بناي زائد بر پروانه ساخت در منطقه مسكوني
  2. اضافه بناي زائد بر پروانه ساخت در منطقه صنعتي و تجاري يا اداري
  3. عدم احداث پاركينگ يا كسري پاركينگ و غير قابل اصلاح بودن آن  (در كمسيون ماده ١٠٠ در خصوص پاركينگ اصل بر اصلاح است و اگر اصلاح ميسر نباشه كمسيون ميتواند رأي به اخذ جريمه دهد).
  4. عدم رعايت برهاي اصلاحي (عقب نشيني)
ضمانت اجراي اين تخلف ها:
  1. تخريب يا قلع بنا
  2. جريمه
  3. تعطيلي

وکیل کمیسیون ماده 100

چه زماني كميسيون راي به تخريب یا جریمه مي دهد؟!

وقتي كه اصول ثلاثه رعايت نشده باشد.

به طور مثال: وقتي ملك استحكام لازم را ندارد و يا در پهنه فصاي سبز كه در طرح تفصيلي تعريف شده ملك مسكوني ساخته شده اما در صورتي كه ملک از لحاظ اصول فني و بهداشتي و شهرسازي داراي ايراد نباشد كميسون راي به جريمه خواهد داد، نه تخريب.

اما در صورتي كه متخلف از پرداخت جريمه خود، خودداري كند در اين مورد كميسيون مكلف به صدور حكم به تخريب است.

چه زمانی حکم به تعطيلي داده می شود؟

تبصره بند 24 ماده 55 در خصوصي كه شخص برخلاف مندرجات پروانه ساختماني در منطقه غير تجاري اقدام به برقراري محل كسب و تجارت كرده كه در اين حالت حكم كميسيون تعطيلي محل كسب و پيشه هست منظور از تعطيلي ، تعطيلي هميشگي نيست ولي اگر به كاربري مجاز تغيير استفاده بده اين تعطيلي رفع ميشود .

البته در صورتي كه شخص از اين حكم سرپيچي كند و آگاها  اقدام به استفاده مجدد تجاري از محل مزبور كند محكوم به حبس خواهد شد.

لازم به ذکر است خود شهرداری نمیتواند راسا تعطيل كند بلكه بايد اين مسئله در كمسيون مطرح شود و راي قطعی كميسون و ميني بر تعطيلي محل باشد.

يكي از تخلفات شايع در حوزه شهرسازي ، تخلف اضافه بناي زائد بر مساحت مندرج در پروانه است كه اين تخلف هم مي تواند در پروانه هاي مسكوني اتفاق بي افتد و هم در پروانه هاي با كاربري تجاري ، اداري يا صنعتي.

اگر اين اضافه بنا موجب نقض اصول ثلاثه نشده باشه و در واقع نظر كميسيون ماده ١٠٠ قلع اضافه بنا نباشد در اين صورت راي به اخذ جريمه صادر خواهد شد .

اگر اضافه بنا در منطقه مسكوني باشد ميزان جريمه ايي كه اخذ خواهد شد در واقع فرمولي هست كه محدوده جريمه رو مشخص ميكند ونه يك عدد معين .

به اين ترتيب كه آنچه در قانون مقرر شده جريمه نبايد از حداقل يک دوم ارزش معاملاتي ساختمان كمتر و سه برابر از ارزش معاملاتي بيشتر باشد و بنابراين جريمه ايي كه كميسيون براي متخلف در نظر خواهد گرفت از اين محدوده بيشتر يا كمتر نخواهد بود.

اگر اضافه بنا در منطقه تجاري يا صنعتي و يا اداري باشد در اينجا جريمه نبايد از حداقل دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان كمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتي ساختمان بيشتر باشد.

اين موارد در حالتي بود كه ملك داراي پروانه ساختماني بود ولي شخص از ميزان مندرج در پروانه تخلف كرده و اقدام به ساخت مازاد نموده است.

حالت ديگر تخلف: اضافه بنا اتفاق مي افتد ولي در حالتي كه بنا كلا پروانه ساخت نداشته باشد و بدون پروانه ساخته شده باشد ، در اين حالت اگر اصول ثلاثه رعايت شده باشد و ضرورتي به تخريب نباشد كميسيون اقدام به صدور راي بر اخذ جريمه خواهد داد.

البته با وجودي كه از تبصره ٤ ماده 100 قانون شهرداري اختيار كميسيون بر اخذ جريمه يا صدور راي بر تخريب حتي با وجود رعايت اصول سه گانه دريافت ميشه ولي طبق راي شماره ٥٧٧ مورخ ٩٣/٣/٢٦ هيئت عمومي ديوان عدالت اداري راي كميسيون ماده ١٠٠ مبني بر تخريب بايد متضمن اعلام رعايت نشدن اصول سه گانه در ساختمان احداثي باشد.

جريمه قانون گذار در اين خصوص :

يک دهم ارزش معاملاتي ساختمان و يا يک پنجم ارزش سرقفلي ساختمان و هركدام كه بيشتر باشد كميسون آن مبلغ را مورد حكم قرار خواهد داد.

نكته : منظور از ارزش معاملاتي ساختمان مطابق راي شماره ٢١٠ مورخ 87/4/2 هيئت عمومي ديوان عدالت اداري ، ارزش معاملاتي ساختمان ارزش در تاريخ وقوع تخلف است نه تاريخ رسيدگي.

كميسيون ماده 100 بر اساس راي هيئت عمومي ديوان عدالت اداري نميتواند شخص متخلف رو به پرداخت خسارت تاخير تاديه در پرداخت جريمه محكوم كند.

در صورتي كه ادعا شود در زمان ساخت بنا محل ساخت خارج از محدوده ي شهر بوده بنابراين شخص مكلف به اخذ پروانه نبوده در اين حالت كميسيون مكلف است به اين ادعا رسيدگي كند.

  تخلفات مربوط به كاربري :

منظور از كاربري در واقع چگونگي و نوع استفاده از زمين است كه اين امر توسط طرح هاي جامع تفصيلي و طرح هادي معين مي شود.

در ماده 100 قانون شهرداري كاربري هاي مختلف رو به ٤ دسته تقسيم بندي كرده است:

  • مسكوني
  • تجاري
  • صنعتي
  • اداري

هر كدام از اين موارد داراي زيرمجموعه هايي نیز هستند.

از لحاظ نوع محاسبه جرائم و حوادث هم بر همان اساس مورد توجه و برسي قرار ميگيردند.

باید توجه داشت که كاربري جزو اصول شهرسازي محسوب مي شود و هر نوع تخلف از آن تخلف از اصول شهرسازي است.

اصولا تخلفات مربوط ب كاربري با عنوان تغيير كاربري  شناخته شده است در حالي كه اين تخلف تنها تخلف مربوط به كاربري نيست و بايد تخلف حذف را نيز به آن اضافه كرد.

تخلف حذف:

تخلف حذف و تغيير كاربري در زمان احداث بنا اتفاق مي افتد به اين معنا كه  ملكي كه مسكوني است بايد داراي يک سري واحدها و قسمت هاي مختلفي مثل اشپزخانه ، حياط ، سرويس بهداشتي و … باشد.

اين مسئله در خصوص ملک تجاري لزوما وجود ندارد بنابراين به محضي که ملكی  با نوع كاربري مسكوني در حال ساخت باشد اما به جاي اينكه به تمام قسم هاي لازم براي يك ملک مسكوني توجه شود چند قسمت رو حذف مي شود.

بنابراين شخص اقدام به حذف يک يا چند قسمت از كاربري مربوطه ميكند با اين توجيح كه تغيير كاربري بدهد. و به جاي اينكه ملک به طور مسكوني مورد استفاده قرار بگيره به صورت تجاري مورد استفادع قرار می گیرد.

در اين حالت شخص مرتكب تخلف حذف شده است ممكن است اين شخص علاوه بر اينكه بخش هايي از آن كاربري مربوطه را حذف كرده باشد علاوه بر حذف امكان بهره برداري از اون كاربري رو تغيير داده باشد به طور مثال شروع به فعاليت تجاري كرده باشه در اين حالت وي مرتكب دو نوع تخلف شده است :

  1. تخلف مربوط به حذف
  2. تخلف مربوط به تغيير كاربري

حذف يا كسري پاركينگ:

پاركينگ جزو اجزايي است كه در كاربري مسكوني وجودش لازم است.

از انجايي كه قانون گذار بر اساس تبصره 5 ماده100 قانون شهرداري در خصوص تخلف مربوط به حذف يا تبديل پاركينگ قواعد خاصي رو مطرح ميكند :

اگر تبديل مجدد محل به پاركينگ از لحاظ فني ميسر باشه در مرحله اول اصولا همين مورد در راي كميسيون لحاظ خواهد شد اما در صورتي كه تبديل مجدد محل به پاركينگ از لحاظ فني و ساير شرايط ممكن نباشد كميسون اصولا راي به صدور جريمه براي هرمترمربع فضاي از بين رفته پاركينگ خواهد كرد كه ميزان جريمه حداقل يک برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتي ساختمان است.

مطابق تبصره 5 ماده گفته شده مساحت هر پاركينگ 25 متر معين شده است و اگر فضا به عنوان پاركينگ اختصاص داده شده باشه ولي عملا امكان پارك خودرو وجود نداشته باشه اين فرض ميشود که بنا فاقد پاركينگ است و جريمه براي هر واحد بر مبناي 25 متر مدنظر قرار خواهد گرفت .

نكته : وزارت كشور بر اساس بند الف ماده 43 قانون وصول برخي از درآمد هاي دولت و مصرف آن در موارد معين مصوبه رو مورخ ٤/ ٦ /٧١ به كليه استانداري ها ابلاغ كرده به اين ترتيب در موارد خاص كه امكان تامين پاركينگ وجود نداشته باشد شهرداري ها اجازه دارند در صورت وجود شرايط مذكور در آن مصوبه به هنگام صدور پروانه ساختماني پاركينگ رو حذف كند و عوارض حذف پاركينگ رو بر اساس ارزش معاملاتي زمين وصول نمايند ( منظور در صورت تقاضاي مالك امكان برسی و حذف پاركينگ وجود داره).

 تخلف تبديل و تغيير كاربري:

اين تخلف مي تواند هم قبل و هم در مرحله احداث بنا و يا پس از احداث بنا رخ بدهد.

قبل از شروع احداث بنا ممكن است شخص تقاضايي خلاف حقوق محتسب و يا كاربري سابق ملک داشته باشه كه در اين صورت مورد قبول شهرداري قرار نخواهد گرفت.

اگر در مرحله ساخت بنا ، شهرداري متوجه تبديل و تغيير كاربري شود در اين حالت از ادامه عمليات ساختماني جلوگيري ميشود و پرونده به كميسيون ماده 100 فرستاده خواهد شد و اگر كميسيون تشخيص بده امكان اصلاح بنا مطابق با آن و كاربري ساختمان وجود داره راي به اصلاح بنا ميدهد و اگر بناي در حال احداث با كاربري تعريف شده اساسا در تضاد باشه راي به قلع بنا صادر خواهد كرد.

ممكن است تغيير كاربري بعد از احداث بنا رخ بدهد در اين صورت که پروانه ساختماني مسكوني است ولي به صورت تجاري مورد استفاده قرار داده باشد در اين صورت راي كميسيون اعاده كاربري ملک به وضع اوليه است.

همچنين ممكن است ملكي ساخته باشه اما بدون پروانه ولي در كاربريه مجاز احداث شده باشده در اين حالت اگر با اصول سه گانه شهرسازي فني و بهداشتي مقايرتي نداشته باشه راي كميسون به ابقا ولي با اخذ جريمه خواهد بود .

وکیل کمیسیون شهرداری

چگونگی رسیدگی به آراء قطعی صادر شده کمیسیون ماده 100 شهرداری در دیوان عدالت اداری:

پس از صدور رای در مرحله تجدید نظر کمیسیون  این ماده غالبا رای قطعی و خواهد بود.

اما بر اساس بند ۲ ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۹۲ می شود به تصمیم قطعی کمیسیون در دیوان عدالت اداری اعتراض نمود .از جانب دیگر زمانی که رای قطعی کمیسون قابل اجرا و قطعی باشد می توان همزمان با اعتراض به رای دیوان عدالت خواستار دستور موقت هم شد.

افرادی که از تخلفات ساختمانی دیگر دچار ضرر شده اند برای شکایت به کدام مرجع باید مراجعه کنند؟

باید به شهرداری مراجعه کرده و اعتراض خود را بیان کنند در صورتی که شهرداری تخلف صوت گرفته را در صلاحیت کمیسیون ماده 100 بداند؛این موضوع را به آن کمیسون ارجاع می دهد.

وکیل متخصص کمیسیون ماده 100 شهرداری:

گروه وکلای عدل گو با کادری مجرب از وکلای باتجربه ،متخصص و آگاه با تلاش 24 ساعته پاسخگوی شما عزیزان در راستای پیگیری عملکرد هر چه بهتر و سریعتر پرونده های شما هستند .شما می توانید در صورت نیاز با وکلای متخصص این مجموعه در ارتباط باشید.

برای رسیدگی به پرونده های مربوطه به کمیسیون ماده 100 شهرداری به وکلای متخصص و با تجربه عدل گو مراجعه فرمایید.

تماس