نوشته‌ها

مال مشاع چیست؟

هرگاه چند نفر به صورت مشترک مالک مالی باشند و سهم هر یک در آن مال تعیین نشده باشد از ان مال با عنوان مال مشاع نام برده می شود .

نکته: میزان سهم مالکان مال مشاع ممکن است یکسان یا متفاوت باشد. در صورتی که سهم یکی از مالکان مال مشاع دو دانگ و دیگری چهار دانگ باشد به هر حال هر دو نفر در تمام قسمت‌های ملک سهم دارند.

منظور از افراز ملک مشاع چیست؟

افراز در لغت به معنای جدا کردن و تفکیک چیزی از چیز دیگری است. و منظور از افراز ملک مشاع جدا کردن سهم شرکای ملک است.شرکا می توانند با توافق بین خود سهام را تفکیک کند اما در صورتی که به توافق نرسند متقاضی تفکیک می تواند به اجبار شرکای دیگر را وادار به تقسیم کند. بنابر این هر کدام از شرکا می توانند هر زمان که بخواهند تقاضای تفکیک سهم کنند مگر این که به موجب قانون تقسیم آن ممکن نباشد.

مال مشاع

 

تقسیم ملک مشاع به 3 صورت است :

  1. تقسیم به افراز
  2. تقسیم به تعدیل
  3. تقسیم به رد

تقسیم به افراز:

افراز به معنی جدا کردن سهم مالکان از ملک مشترک است که این امر یا از طریق توافق بین شرکا یا از طریق دادگاه و به اجبار انجام می شود.

بنابراین در تقسیم افراز
_ از مال مشاع به هر شریک معادل سهم خودش می رسد.
_در تقسیم افراز نیازی به قیمت‌گذاری مال مشاع نیست.

تقسیم به تعدیل:

در صورتی که زمین یا ملک مشاعی از جهت اجزاء ارزش یکسان نداشته باشد تقسیم به تعدیل صورت می گیرد و در این تقسیم مبنا مساحت زمین نیست و ارزش زمین نقش مهمی دارد.
مثلاً در نظر بگیرید بخشی از یک قطعه زمین در جوار اتوبان قرار داردبه همین جهت این قسمت از ارزش بیشتری برخوردار است و در تقسیم این ملک کارشناس بخش های ارزان را از نظر مساحت و سیع تر در نظر می‌گیرد تا قسمتهای با ارزش برابر شوند.

بنابراین در تقسیم به تعدیل:

  •  به هر یک از شرکا سهم یکسانی از نظر مساحت تعلق نمیگیرد
  • همه شرکا از مال مشترک سهم میبرند.
  • مقدمه تقسیم به تعدیل قیمت گذاری مال مشاع است.

تقسیم به رد:

همیشه تقسیم بندی از نظر مساحت تعادل و توازن ایجاد نمی کند و گاهی اوقات باید وجهی به برخی از سهام ها اضافه شود تا تعادل برقرار شود.

بنابراین در تقسیم به رد :

  1. ممکن است برخی از شرکا از مال مشترک سهمی نبرند .
  2. ممکن است برخی از شرکا معادل سهم خود را از مال مشترک سهم نبرند.
  3. مقدمه تقسیم به رد ارزیابی مال مشاع است.

نکته:
در صورت تقسیم به افراز ، تقسیم به تعدیل انجام نمی‌شود و در صورت تقسیم به تعدیل ، تقسیم به رد انجام نمی شود و در صورتی که هیچ یک از راه حل ها منجر به تفکیک نشود و تنها کاری که باید کرد فروش مال مشاع از طریق مرجع ذیصلاح است.

مال مشاعی

مالی یا غیر مالی بودن دعاوی مربوط به مال مشاع

همه دعاوی ذیل در صورتی که مورد اختلاف باشند و دعاوی مالی مربوط به ملک مشاعی محسوب می شوند.

  1. فروش ملک مشاعی
  2. تقسیم ملک مشاعی
  3. افراز ملک مشاعی
  4. الزام به فروش ملک مشاعی
  5. باطل کردن صورت جلسه افراز
  6. بطلان تقسیم

دعاوی غیرمالی مربوط به ملک مشاعی:

هرگاه تمامی دعاوی فوق مورد اختلاف نباشند غیرمالی محسوب می شوند.

هزینه دادرسی دعوای ملک مشاع:

هزینه دادرسی در دعاوی مالی بر اساس ارزش و بهای آن مشخص می شود اما در دعاوی غیر مالی طبق تعرفه مقرر محاسبه می شود.

نکته : هر یک از مالکان ملک مشاع بدون اجازه و رضایت مالکان دیگر می توانند اقدام به فروش یا اجاره سهم خود کنند.

مراجع صالح تقسیم ملک مشاع :

اگر ملک مشاع در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد مرجع صالح برای رسیدگی به تقسیم آن محل استقرار ملک است اما در صورتی که ملک در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد درخواست تقسیم از اداره ثبت محلی که ملک در آن واقع شده انجام می شود.

 

پرسش و پاسخ:

پرسش ۱ : اموال مشاع پس از افراز و تقسیم در مرحله اجرا چه حالتی می یابد ؟ اگر دادگاه حکم افراز و تقسیم مال مشاع صادر کند و یک یا چند نفر از متصرفان و مالکان مشاع عملاً در مرحله اجرا به حکم صادره تمکین کند آیا میشود قهر حکم حکم را اجرا کرد ؟

نظر کمیسیون نشست قضایی

نظریه مقررات ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ و با توجه به اینکه حکم افراز جنبه علمی دارد اجرای حکم افراز صدور سند مالکیت نیافروزی ،با اداره ثبت اسناد و املاک است بدیهی از مالک با در دست داشتن سند مالکیت نیافروزی می تواند دعوای خلع ید علیه متصرف اقامه کند و به وسیله مقررات اجرای احکام مدنی از وی خلع ید کند.

پرسش ۲: آیا توقیف مال مشاع به استناد ماده ۱۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی قانونی است یا خیر؟

 

توقیف مال مشابه استناد ماده ۱۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی منع قانونی ندارد زیرا عمومیت عین معین شامل مفروز و مشاع هر دو است.

پرسش ۳ : آیا در ملک مشاع خلع ید معنا و مفهوم دارد یا ملک بدوا باید افراز گردد و بعداً خلع یدصورت گیرد؟

صدور حکم خلع ید از ملک مشاعی به نسبت سهم مدعی با منع قانونی مواجه نیست،اما این را هم باید در نظر گرفت که طبق مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی که مرقوم می دارد: « تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود. » چون در مسئله مطرح شده با صدور حکم خلع ید متصرف نمی‌تواند آن را بدون اذن شریک یا شرکا به تصرف خواهان دعوا دهد،ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مقرر داشته در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک بخشی از ملک مشاع صادر شده باشد،از تمام ملک خلع ید می‌شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلق شده مشمول مقررات املاک مشاعی است و تابع شرایط مقرر شده میان شرکا خواهد بود و نتیجه آن که خلع ید در ملک مشاع متفرع بر افراز نیست.

ملک-مشاع

وکیل مال مشاع:

تقسیم،خرید و فروش مال مشاع از جمله امور سخت است که نیازمند مشورت با وکیل متخصص امور ملکی است زیرا وکیل با تجربیات خود در این امور به بهترین صورت میتواند از حقوق موکل دفاع کند در صورت نیاز به وکیل متخصص ملکی از طریق راه های ارتباطی با گروه وکلای عدل گو تماس حاصل فرمایید.

دعوای تصرف : دسته بندی دعاوی به مالکیت و تصرف یک دسته بندی فرعی از دعاوی غیر منقول است. مالکیت یعنی رابطه ای که بین شخص و یک چیز مادی به وجود آمده و قانون از آن دفاع می‌کند و آن را محترم می شمارد. ضمناً به شخص اجازه و توانایی دائمی و مطلق استفاده کردن از آن مال را می‌دهد و تصرف عبارت است از استیلای مادی و عرفی انسان بر یک مال به قصد استفاده و نفع بردن از آن البته در قوانین تعریف خاص و مشخصی از تصرف نداریم.

بنابراین مهمترین رکن و عنصر تشکیل دهنده تصرف حالت و ارتباط مادی می باشد که بین انسان و مال به وجود می‌آید و موجب می‌شود آن شخص بتواند بدون هیچ مانعی اراده خود را در مورد آن مال به اجرا بگذارد وهر تصمیمی در خصوص مال خود بگیرد .

تصرف از نظر حقوق مدنی عبارت است از اینکه مالی اعم از منقول یا غیرمنقول تحت اختیار و تصرف کسی باشد و بتواند نسبت به آن در حدود قانون تصمیم بگیرد و نشان دهنده این است که این مال از آن اوست و مدعی باید برای به دست آوردن و تصرف مالی که نزد او می باشد صرفاً اقامه دعوا کند و ادله اثبات دعوا در صورت وجود استفاده کند تا مرجع قضایی حکم به نفع او بدهد و مدتی را به عنوان مالک یا متصرف حقیقی آن مال بداند.

دعوای تصرف

انواع تصرف

 

تصرف بر 2 نوع است :

  1. تصرف مادی : تصرف مادی تصرفی است که اثار مالکیت در مال قابل مشاهده باشد یعنی سلطه و اقتدار خارجی است .مثلا شخم زدن یا برداشت محصول .
  2. تصرف معنوی : تصرف معنوی تصرفی است که اثار مالکیت در مال قابل مشاهده نباشد اما مدارک حقوقی اقتضا مالکیت او را داشته باشد یعنی تصور داشتن حق نسبت به ان . مانند اینکه ملکی به ارث منتقل گردیده و یا حکم دادگاه مبنی بر تملک بر ان مال وجود داشته باشد.

تصرفی دلیل مالکیت است که 2 شرط اساسی داشته باشد :

تصرف به عنوان مالکیت باشد:

تصرف به عنوان غیر یا از طرف غیر. مثل تصرف ولی در اموال مولی علیه و یا تصرف مستاجر در عین مستاجره دلیل مالکیت نیست و اگر متصرف بخواهد تصرف خود را دلیل مالکیت قرار دهد باید به عنوان مالکیت هم متصرف باشد.

بنابراین کسانی که به عنوان امین یا نماینده دیگری مالی را در تصرف دارند مالک آن محسوب نمی شوند مثلاً اگر پدری به عنوان ولایت بر فرزند خود در اموال او تصرف کند در برابر فرزند یا دیگران نمیتواند به تصرف خود استناد کند و مدعی مالکیت شود و از آنان بخواهد که خلاف اماره تصرف موجود را در دادگاه ثابت کنند. زیرا در این گونه موارد عرف آن اموال را از آن کسی می داند که به حساب یا دستور او دیگران اقدام به تصرف کرده اند.

تصرف باید مشروع باشد :

تصرفی به ظاهر مشروع است که سابقه آن روشن نباشد کسی که به قهر و زور بر مالی مسلط شود حق استفاده از اماره تصرف را ندارد زیرا حقوق از متجاوز حمایت نمی‌کند و تصرف مشروع را محترم می‌دارد در این فرض نیز متصرف نیازی به اثبات مشروع بودن تصرف خود ندارد و کسی که خلع ید او را می‌خواهد برای بی اثر ساختن اماره قانونی باید اثبات کند که متصرف از راه مشروع به مال دست پیدا نکرده است بنابراین تصرف باید مشروع باشد ولی متصرف نیازی به اثبات آن ندارد.

دعاوی تصرف شامل تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.

دعوای تصرف عدوانی :

تصرف عدوانی ازجمله جرایم شایعه علیه اموال و مالکیت است. در ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی آمده است دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می کند.

از این تعریف می‌توان اینگونه استنباط کرد که در دعوای تصرف عدوانی الزامی نیست که متصرف حتما مالک باشد و اینکه اگر متصرف به حکم و یا دستور مراجع ذیصلاح مال غیر منقول را تصرف کرده باشد تصرف عدوانی نیست .

همچنین مال تصرف شده باید غیر منقول باشد و چنانچه مال منقول باشد خارج از موضوع درباره تصرف می باشد ضمن اینکه خواهان نیز اعاده تصرف خود را نسبت به مال غیر منقول مورد تصرف درخواست نماید در غیر این صورت دادگاه تکلیفی به اقدام ندارد .

در دعوای تصرف عدوانی رسیدگی به تصرف مستقل و بدون توجه به مالکیت انجام می‌گیرد و به این ترتیب ممکن است حکم به رفع تصرف علیه کسی صادر شود که خود مالک مال است و اما منظور از عدوانی بودن آن است که تصرف به غیر وسیله قانونی باشد.

وکیل دعاوی تصرف :

موفقیت در دعاوی تصرف امری دشوار و سخت است که نیازمند مشورت با وکیل است .در صورت نیاز به وکیل متخصص ملکی از طریق راه های ارتباطی با گروه وکلای عدل گو تماس بگیرید .

تماس