نوشته‌ها

مال مشاع چیست؟

هرگاه چند نفر به صورت مشترک مالک مالی باشند و سهم هر یک در آن مال تعیین نشده باشد از ان مال با عنوان مال مشاع نام برده می شود .

نکته: میزان سهم مالکان مال مشاع ممکن است یکسان یا متفاوت باشد. در صورتی که سهم یکی از مالکان مال مشاع دو دانگ و دیگری چهار دانگ باشد به هر حال هر دو نفر در تمام قسمت‌های ملک سهم دارند.

منظور از افراز ملک مشاع چیست؟

افراز در لغت به معنای جدا کردن و تفکیک چیزی از چیز دیگری است. و منظور از افراز ملک مشاع جدا کردن سهم شرکای ملک است.شرکا می توانند با توافق بین خود سهام را تفکیک کند اما در صورتی که به توافق نرسند متقاضی تفکیک می تواند به اجبار شرکای دیگر را وادار به تقسیم کند. بنابر این هر کدام از شرکا می توانند هر زمان که بخواهند تقاضای تفکیک سهم کنند مگر این که به موجب قانون تقسیم آن ممکن نباشد.

مال مشاع

 

تقسیم ملک مشاع به 3 صورت است :

  1. تقسیم به افراز
  2. تقسیم به تعدیل
  3. تقسیم به رد

تقسیم به افراز:

افراز به معنی جدا کردن سهم مالکان از ملک مشترک است که این امر یا از طریق توافق بین شرکا یا از طریق دادگاه و به اجبار انجام می شود.

بنابراین در تقسیم افراز
_ از مال مشاع به هر شریک معادل سهم خودش می رسد.
_در تقسیم افراز نیازی به قیمت‌گذاری مال مشاع نیست.

تقسیم به تعدیل:

در صورتی که زمین یا ملک مشاعی از جهت اجزاء ارزش یکسان نداشته باشد تقسیم به تعدیل صورت می گیرد و در این تقسیم مبنا مساحت زمین نیست و ارزش زمین نقش مهمی دارد.
مثلاً در نظر بگیرید بخشی از یک قطعه زمین در جوار اتوبان قرار داردبه همین جهت این قسمت از ارزش بیشتری برخوردار است و در تقسیم این ملک کارشناس بخش های ارزان را از نظر مساحت و سیع تر در نظر می‌گیرد تا قسمتهای با ارزش برابر شوند.

بنابراین در تقسیم به تعدیل:

  •  به هر یک از شرکا سهم یکسانی از نظر مساحت تعلق نمیگیرد
  • همه شرکا از مال مشترک سهم میبرند.
  • مقدمه تقسیم به تعدیل قیمت گذاری مال مشاع است.

تقسیم به رد:

همیشه تقسیم بندی از نظر مساحت تعادل و توازن ایجاد نمی کند و گاهی اوقات باید وجهی به برخی از سهام ها اضافه شود تا تعادل برقرار شود.

بنابراین در تقسیم به رد :

  1. ممکن است برخی از شرکا از مال مشترک سهمی نبرند .
  2. ممکن است برخی از شرکا معادل سهم خود را از مال مشترک سهم نبرند.
  3. مقدمه تقسیم به رد ارزیابی مال مشاع است.

نکته:
در صورت تقسیم به افراز ، تقسیم به تعدیل انجام نمی‌شود و در صورت تقسیم به تعدیل ، تقسیم به رد انجام نمی شود و در صورتی که هیچ یک از راه حل ها منجر به تفکیک نشود و تنها کاری که باید کرد فروش مال مشاع از طریق مرجع ذیصلاح است.

مال مشاعی

مالی یا غیر مالی بودن دعاوی مربوط به مال مشاع

همه دعاوی ذیل در صورتی که مورد اختلاف باشند و دعاوی مالی مربوط به ملک مشاعی محسوب می شوند.

  1. فروش ملک مشاعی
  2. تقسیم ملک مشاعی
  3. افراز ملک مشاعی
  4. الزام به فروش ملک مشاعی
  5. باطل کردن صورت جلسه افراز
  6. بطلان تقسیم

دعاوی غیرمالی مربوط به ملک مشاعی:

هرگاه تمامی دعاوی فوق مورد اختلاف نباشند غیرمالی محسوب می شوند.

هزینه دادرسی دعوای ملک مشاع:

هزینه دادرسی در دعاوی مالی بر اساس ارزش و بهای آن مشخص می شود اما در دعاوی غیر مالی طبق تعرفه مقرر محاسبه می شود.

نکته : هر یک از مالکان ملک مشاع بدون اجازه و رضایت مالکان دیگر می توانند اقدام به فروش یا اجاره سهم خود کنند.

مراجع صالح تقسیم ملک مشاع :

اگر ملک مشاع در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد مرجع صالح برای رسیدگی به تقسیم آن محل استقرار ملک است اما در صورتی که ملک در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد درخواست تقسیم از اداره ثبت محلی که ملک در آن واقع شده انجام می شود.

 

پرسش و پاسخ:

پرسش ۱ : اموال مشاع پس از افراز و تقسیم در مرحله اجرا چه حالتی می یابد ؟ اگر دادگاه حکم افراز و تقسیم مال مشاع صادر کند و یک یا چند نفر از متصرفان و مالکان مشاع عملاً در مرحله اجرا به حکم صادره تمکین کند آیا میشود قهر حکم حکم را اجرا کرد ؟

نظر کمیسیون نشست قضایی

نظریه مقررات ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ و با توجه به اینکه حکم افراز جنبه علمی دارد اجرای حکم افراز صدور سند مالکیت نیافروزی ،با اداره ثبت اسناد و املاک است بدیهی از مالک با در دست داشتن سند مالکیت نیافروزی می تواند دعوای خلع ید علیه متصرف اقامه کند و به وسیله مقررات اجرای احکام مدنی از وی خلع ید کند.

پرسش ۲: آیا توقیف مال مشاع به استناد ماده ۱۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی قانونی است یا خیر؟

 

توقیف مال مشابه استناد ماده ۱۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی منع قانونی ندارد زیرا عمومیت عین معین شامل مفروز و مشاع هر دو است.

پرسش ۳ : آیا در ملک مشاع خلع ید معنا و مفهوم دارد یا ملک بدوا باید افراز گردد و بعداً خلع یدصورت گیرد؟

صدور حکم خلع ید از ملک مشاعی به نسبت سهم مدعی با منع قانونی مواجه نیست،اما این را هم باید در نظر گرفت که طبق مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی که مرقوم می دارد: « تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود. » چون در مسئله مطرح شده با صدور حکم خلع ید متصرف نمی‌تواند آن را بدون اذن شریک یا شرکا به تصرف خواهان دعوا دهد،ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مقرر داشته در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک بخشی از ملک مشاع صادر شده باشد،از تمام ملک خلع ید می‌شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلق شده مشمول مقررات املاک مشاعی است و تابع شرایط مقرر شده میان شرکا خواهد بود و نتیجه آن که خلع ید در ملک مشاع متفرع بر افراز نیست.

ملک-مشاع

وکیل مال مشاع:

تقسیم،خرید و فروش مال مشاع از جمله امور سخت است که نیازمند مشورت با وکیل متخصص امور ملکی است زیرا وکیل با تجربیات خود در این امور به بهترین صورت میتواند از حقوق موکل دفاع کند در صورت نیاز به وکیل متخصص ملکی از طریق راه های ارتباطی با گروه وکلای عدل گو تماس حاصل فرمایید.

خلع ید:

میخواهیم در این مطلب به بررسی دعوی خلع ید و نحوه شکایات و دادرسی آن بپردازیم پس در ادامه با ما همراه باشید.

معنی و مفهوم :

به دعوایی که در آن مالک مال غیر منقول برای پایان دادن به تصرف غیر قانونی متصرف در دادگاه اقامه دعوا می کند .
در این دعوا مالک با ارائه دلایل و سند مالکیت به دادگاه محل استقرار مال غیرمنقول مراجعه کرده و دادخواست طرح می‌کند و سپس علیه متصرف مال طرح دعوا می کند.
خلع ید در معنای عام:
خلع ید در معنای عام به3 دعوی تقسیم می شود.

  1. تخلیه اخص: که مالک خواستار رفع تصرف از ملک خود است
  2. تخلیه ید که خواهان مدعی است ادامه تصرفات خوانده خلاف قرارداد است.
  3. تصرف: که شامل دعوی مزاحمت و ممانعت از حق و تصرف عدوانی میباشد.خلع ید

اشتراکات و اختلافات با تصرف عدوانی

در دعوای خلع ید و تشریفات دادرسی باید رعایت شود اما در تصرف عدوانی لازم نیست
در دعوای خلع ید اجرای احکام مدنی ابتدا باید حکم قطعی صادر و سپس اجرا شود اما تصرف عدوانی بلافاصله و فوراً قابلیت اجرا دارد.
اما در ارتباط با وجه شباهت آنها می‌توان گفت هر دو دعوا قابل تجدیدنظرخواهی هستند.

هزینه دادرسی :

این دعوی جزو دعاوی مالی بوده اما دعاوی تخلیه ید ، تصرف عدوانی و ممانعت از حق و مزاحمت دعوای غیرمالی محسوب می‌شوند.

 کسانی که حق شکایت در این‌گونه دعاوی را دارند:

در دعوای تصرف عدوانی شاکی لزوماً مالک نیست بلکه شاکی می تواند اشخاصی چون مستاجر ، خادم و هرکسی که در جایگاه نماینده یا به عنوان امانت دار متصرف مال دیگران است در جایگاه قائم مقامی مالک می تواند اقامه دعوا کند.
اما در دعوی خلع ید افراد ذینفع ، نماینده قانونی یا وکیل می توانند اقامه دعوا کنند.

 

خلع ید از ملک مشاع:

هر گاه یکی از شرکا ملک مشاع را تصرف کند این تصرف باید همراه با اذن همه شرکا باشد در غیر این صورت هر یک از شرکا می‌توانند نسبت به تصرف اقامه دعوا کنند.

ارکان دعوا:

این دعوی ۴ رکن دارد که برای اقامه دعوا ضروری هستند و دادگاه بر اساس این ارکان رسیدگی را آغاز می‌کند و در صورت عدم وجود هر یک از آنها امکان پیشبرد پرونده کاهش می یابد.
این ارکان عبارتند از:

  • مالکیت خواهان
  • غیر منقول بودن مال مورد ادعا
  • تصرفات خوانده
  • غیرمجاز بودن تصرفات خوانده

نکته: مبنای  این دعوی غصب است که ریشه فقهی و شرعی دارد.

وکیل خلع ید:

اثبات مالکیت مال غیر منقول و تصرف  امری سخت و دشوار است پس نیازمند مشورت با وکیل متخصص در این امور است زیرا وکیل امور ملکی با دانش و تجربیات خود در این زمینه می تواند به بهترین صورت از حقوق موکل دفاع کند. در صورت نیاز به وکیل متخصص امور ملکی از طریق راه های ارتباطی با وکیل نادری تماس بگیرید.

تماس