افراز ملک : افراز جدا کردن سهم مشاع مال غیرمنقول بین شرکا نسبت به سهم آنان است .

مال مشاع به مالی گفته می‌شود که چند نفر مالک آن هستند.
افراز به عمل تقسیمی می گویند که مختص به مال غیرمنقول مشاع است. ملک مشاعی که افراز می شود از مشاع بودن خارج می شود و تبدیل به ملک مفروز می گردد.

تفکیک ملک : تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر.
در بحث افراز کردن ملک وجود حالت مشاع بودن، مهم و لازم است ولیکن در مبحث تفکیک کردن ملک، این حالت مشاع بودن مطرح نیست و وجودش شرط اصلی نخواهد بود .لازم به ذکر است هم در ملک مشاع و هم در ملک غیرمشاع، تفکیک قابل استفاده است اما افراز فقط به مال مشاع اختصاص دارد.

 قانون 2 طریق را برای  افراز مال مشاع در نظر گرفته است:

افراز اجباری:

که در این نوع افراز شرکا با توجه به حکم دادگاه و یا اداره ثبت مجبور به قبول این افراز می شوند

افراز به تراضی:

شرکا به درخواست خود در این نوع افراز اقدام می کنند.

در کدام موارد افراز اموال مشاع ممکن نیست:

1. شریک ها عدم تقسیم را شرط قرارداد گذاشته باشند
2.  اگر تقسیم کردن موجب این شود که ارزش مال از بین برود
3. هرگاه قانون گذار در شرایطی تقسیم را ممنوع اعلام کرده باشد
4. چنانچه در خصوص ملکی سند مالکیت معارض وجود داشته باشد

مراجع صلاحیت دار برای رسیدگی به این دعاوی :

مراجع ثبتی:

مراحل افراز در اداره ثبت:

1. متقاضی باید تقاضای خود را به ثبت محل وقوع ملک تسلیم کند
2. درخواست در اداره ثبت ثبت می شود
3. درخواست به نماینده ثبت ارسال می شود پرونده و وضعیت ثبتی آن توسط نماینده بررسی و مراتب طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر؟ ضمن اظهار نظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به اموال مشاع به اطلاع اداره ثبت خواهد رسید
4. اداره ثبت از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی پرونده اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکا ملک به نقشه بردار ارجاع می نماید(در موردی که تصمیم اداره ثبت مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شود به متقاضی فراز و کلیه شرکا ابلاغ خواهد شد.)
5.  نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به کلیه مالکین مشایی اطلاع می دهد و از آنها دعوت می کنند که در روز و ساعت معین در محل حضور بهم رسانند و عدم حضور مالکین مانع از انجام عملیات افراز نخواهد بود .نقشه ملک مورد نظر در این روزتعیین می شود
6. بعد از تهیه نقشه و اخذ تاییدیه های لازم آن نماینده با توجه به نقشه ترسیم شده و به نحوی که در تفکیک معمول است صورت جلسه افراز را تنظیم و هر یک از قطعات افراز شده را در سهم مالک مربوط قرار داده و بعد از امضای خود و نقشه بردار در صورت امکان به امضای متقاضی رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد اداره ارسال می دارد
7. مسئول اداره ضمن بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروض مندرج در صورتجلسه و نقشه افراز و تصمیم خود را مبنی بر افراز به ملک را ذیل صورت جلسه ذکر میکند
8. تصمیم اداره ثبت همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه صورتجلسه افراز طی اخطاری به مالکین مشاعی ابلاغ می گردد بدین منظور که اگرمالکین به تصمیم اتخاذ شده اعتراضی دارند ظرف ده روز از تاریخ رویت اخطار اعتراض خود را کتباً به دادگاه صالح محله وقوع ملک تسلیم کنند
9. پس از انجام مراحل اعتراض متقاضی می تواند درخواست صدور سند مالکیت خود را بدهد
10.  نماینده با توجه به صورت جلسه افراز ، پیش‌نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروض مورد نظر را تهیه می نمایند متصدی دفتر املاک سند اولیه را ابطال و سند جدید را صادر می کنند و مراتب ابطال سند مالکیت مشاعی را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می نمایند

محاکم دادگستری:

دادگستری در 3 مورد زیر صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارند:

1.  زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز دادگاه های عمومی حقوقی محل است.
   زمانی جریان ثبتی یک ملک پایان یافت تلقی می شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد . اگر نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده باشد اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده آگهی نوبتی به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک میباشد.
2. اگر اگر بین مالکین مهجور و یا غایبی باشد افراز در صلاحیت دادگاه است.
3.  اگر درصدی از ملک مشاعی از یک پلاک مشاعی مجهول المالک باشد در این صورت افراز و شهر صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است منظور از ملک مجهول المالک این است که مالکش مشخص و معلوم است ولی درخواست ثبت نکرده است .

اعتراض به تصمیم افراز:

نحوه اعتراض : متقاضی درخواست ثبت این درخواست را تقدیم اداره ثبت می کند. اداره ثبت این درخواست را یا قبول و یا رد میکند در هر دو فرض مذکور از زمان ابلاغ تشکیل واحد ثبتی وکیل متقاضی ظرف ۱۰ روز فرصت دارد که چنانچه اعتراض به این تصمیم داشته باشد به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کنند و دادخواستی مبنی بر شراز تقدیم نماید.

احکام قابل اعتراض:

1. حکم دادگاه مبنی بر افراز به اموال مشاع صادر شد ولی با محل انطباق ندارد: در این صورت تقسیم باطل است و قابلیت اجرا ندارد.
2. حکم دادگاه سهو قلم دارد در این فرض خود دادگاه بدوی تا زمانی که از حکم تجدید نظر خواهی صورت نگرفته باشد می‌تواند این اشتباه را اصلاح کند و اداره ثبت نیز طبق این اصلاحیه اقدام می کند اما اگر به این حکم اعتراض شده باشد دادگاه بدوی صلاحیت اصلاح را نخواهد داشت در اینجا دادگاه تجدیدنظر اصلاح می کند و برطبق این حکم اداره ثبت اقدام مقتضی انجام خواهد داد.

وکیل افراز ملک:

شما می توانید برای پیگیری هرچه سریعتر و بهتر پرونده های ملکی خود به وکلای باتجربه و متخصص عدل گو مراجعه فرمایید.

دعوای تصرف : دسته بندی دعاوی به مالکیت و تصرف یک دسته بندی فرعی از دعاوی غیر منقول است. مالکیت یعنی رابطه ای که بین شخص و یک چیز مادی به وجود آمده و قانون از آن دفاع می‌کند و آن را محترم می شمارد. ضمناً به شخص اجازه و توانایی دائمی و مطلق استفاده کردن از آن مال را می‌دهد و تصرف عبارت است از استیلای مادی و عرفی انسان بر یک مال به قصد استفاده و نفع بردن از آن البته در قوانین تعریف خاص و مشخصی از تصرف نداریم.

بنابراین مهمترین رکن و عنصر تشکیل دهنده تصرف حالت و ارتباط مادی می باشد که بین انسان و مال به وجود می‌آید و موجب می‌شود آن شخص بتواند بدون هیچ مانعی اراده خود را در مورد آن مال به اجرا بگذارد وهر تصمیمی در خصوص مال خود بگیرد .

تصرف از نظر حقوق مدنی عبارت است از اینکه مالی اعم از منقول یا غیرمنقول تحت اختیار و تصرف کسی باشد و بتواند نسبت به آن در حدود قانون تصمیم بگیرد و نشان دهنده این است که این مال از آن اوست و مدعی باید برای به دست آوردن و تصرف مالی که نزد او می باشد صرفاً اقامه دعوا کند و ادله اثبات دعوا در صورت وجود استفاده کند تا مرجع قضایی حکم به نفع او بدهد و مدتی را به عنوان مالک یا متصرف حقیقی آن مال بداند.

انواع تصرف

تصرف بر 2 نوع است :

1. تصرف مادی : تصرف مادی تصرفی است که اثار مالکیت در مال قابل مشاهده باشد یعنی سلطه و اقتدار خارجی است .مثلا شخم زدن یا برداشت محصول .
2. تصرف معنوی : تصرف معنوی تصرفی است که اثار مالکیت در مال قابل مشاهده نباشد اما مدارک حقوقی اقتضا مالکیت او را داشته باشد یعنی تصور داشتن حق نسبت به ان . مانند اینکه ملکی به ارث منتقل گردیده و یا حکم دادگاه مبنی بر تملک بر ان مال وجود داشته باشد.

تصرفی دلیل مالکیت است که 2 شرط اساسی داشته باشد :

تصرف به عنوان مالکیت باشد:

تصرف به عنوان غیر یا از طرف غیر. مثل تصرف ولی در اموال مولی علیه و یا تصرف مستاجر در عین مستاجره دلیل مالکیت نیست و اگر متصرف بخواهد تصرف خود را دلیل مالکیت قرار دهد باید به عنوان مالکیت هم متصرف باشد.

بنابراین کسانی که به عنوان امین یا نماینده دیگری مالی را در تصرف دارند مالک آن محسوب نمی شوند مثلاً اگر پدری به عنوان ولایت بر فرزند خود در اموال او تصرف کند در برابر فرزند یا دیگران نمیتواند به تصرف خود استناد کند و مدعی مالکیت شود و از آنان بخواهد که خلاف اماره تصرف موجود را در دادگاه ثابت کنند. زیرا در این گونه موارد عرف آن اموال را از آن کسی می داند که به حساب یا دستور او دیگران اقدام به تصرف کرده اند.

تصرف باید مشروع باشد :

تصرفی به ظاهر مشروع است که سابقه آن روشن نباشد کسی که به قهر و زور بر مالی مسلط شود حق استفاده از اماره تصرف را ندارد زیرا حقوق از متجاوز حمایت نمی‌کند و تصرف مشروع را محترم می‌دارد در این فرض نیز متصرف نیازی به اثبات مشروع بودن تصرف خود ندارد و کسی که خلع ید او را می‌خواهد برای بی اثر ساختن اماره قانونی باید اثبات کند که متصرف از راه مشروع به مال دست پیدا نکرده است بنابراین تصرف باید مشروع باشد ولی متصرف نیازی به اثبات آن ندارد.

دعاوی تصرف شامل تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.

دعوای تصرف عدوانی :

تصرف عدوانی ازجمله جرایم شایعه علیه اموال و مالکیت است. در ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی آمده است دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می کند.

از این تعریف می‌توان اینگونه استنباط کرد که در دعوای تصرف عدوانی الزامی نیست که متصرف حتما مالک باشد و اینکه اگر متصرف به حکم و یا دستور مراجع ذیصلاح مال غیر منقول را تصرف کرده باشد تصرف عدوانی نیست .

همچنین مال تصرف شده باید غیر منقول باشد و چنانچه مال منقول باشد خارج از موضوع درباره تصرف می باشد ضمن اینکه خواهان نیز اعاده تصرف خود را نسبت به مال غیر منقول مورد تصرف درخواست نماید در غیر این صورت دادگاه تکلیفی به اقدام ندارد .

در دعوای تصرف عدوانی رسیدگی به تصرف مستقل و بدون توجه به مالکیت انجام می‌گیرد و به این ترتیب ممکن است حکم به رفع تصرف علیه کسی صادر شود که خود مالک مال است و اما منظور از عدوانی بودن آن است که تصرف به غیر وسیله قانونی باشد.

وکیل دعاوی تصرف :

موفقیت در دعاوی تصرف امری دشوار و سخت است که نیازمند مشورت با وکیل است .در صورت نیاز به وکیل متخصص ملکی از طریق راه های ارتباطی با گروه وکلای عدل گو تماس بگیرید .