حق ارتفاق

منظور از حق ارتفاق چیست ؟

یکی از حقوق عینی است که فقط نسبت به مال غیرمنقول برقرار می شود و حقی است برای شخص در ملک دیگری که به واسطه مجاورت دو ملک پدید می آید.

درحق ارتفاق ما با دو ملک مواجهیم :

1.ملک دارای حق ارتفاق: ملکی که حق ارتفاق به نفع آن در ملک دیگربرقرار شده است .
2.ملک مورد حق ارتفاق (ملک موضوع حق ارتفاق): ملکی که حق ارتفاق نسبت به ان برقرار است یعنی دیگران نسبت به ان ملک حقی دارند مبنی بر عبور یا بردن آب یا …

مشخصات حق ارتفاق:

  1. یک حق عینی است .

2. فقط نسبت به اموال غیر منقول پدید می اید ؛ بنابراین همیشه در شمار حقوق غیرمنقول است .

3. جنبه شخصی ندارد بلکه به تبع ملک ایجاد می شود .

4. یک حق دائمی است . یعنی در صورتی که به طرق قانونی از بین نرود یا ساقط نشود ، شخصی که حق ارتفاق از ملک او را داریم ، نمیتواند حق ارتفاق را نادیده بگیرد و آن را نقض کند .

5. حق ارتفاق به واسطه تقسیم ملک مورد ارتفاق یا ملک دارنده حق ارتفاق ساقط نمیشود و پس ازتقسیم مال مشاع ، همچنان به قوت خود باقی میماند .بدین شرح که اگر یک ملک مشاع درملک همسایه حق ارتفاق داشت بعد از اینکه ملک مشاع افراز شد ، حق ارتفاق همچنان باقی میماند. همچنین اگر ملک مورد حق ارتفاق مشاع باشد وبین شرکا تقسیم گردد ، حق ارتفاقی که در آن موجود بوده است به قوت خود باقی میماند.

6. حق ارتفاق جزء توابع مبیع منتقل میگردد مگراینکه طرفین معامله شرط خلاف کنند. یعنی در صورت فروش ملکی که برای ان ملک حق ارتفاق برقرار شده است ، حق ارتفاق مزبور نیز به خودی خود به طرف مقابل منتقل میگردد ، مگر انکه شرط خلاف شده باشد .

 

حق ارتفاق
اقسام حق ارتفاق از حیث موضوع :

1. حق العبور : ممکن است مبنی برعبور از ملک دیگری باشد که بدان حق العبور یا حق ممرگویند.
2. حق المجری : ممکن است مبنی بر بردن اب از ملک دیگری یا کانال یا وسیله دیگری باشد که بدان حق المجری گویند.
3. حق سر تیر : ممکن است مبنی بر نهادن سرتیر یک ساختمان روی دیوار بنای همسایه باشد که به ان حق سرتیر گفته می شود .
4. ممکن است مبنی بر سایر امورمانند حق باز کردن در و پنجره به ملک مجاور باشد .

اقسام حق ارتفاق از حیث منشأ :

طبیعی: منشأ حق ارتفاق وضعیت خاص استقرار دو ملک است برای مثال یک ملک به طور طبیعی مجرای آب باران یا فاضلاب ملک دیگر شده است.

قراردادی: حق ارتفاق به واسطه یک قرارداد تحصیل شده است که این قرارداد فیمابین مالک ملکی که مورد حق ارتفاق است و شخصی که میخواهد حق ارتفاق را تحصیل نماید ، برقرار میگردد.

ناشی از تصرف سابق: اگرشخصی از زمان های گذشته در ملک مجاور به عنوان داشتن حق ارتفاق تصرف میکرده است ، برای مثال از زمان های گذشته در ملک همسایه دارای حق مجری بوده است ، به نحوی که سابقه این تصرفات معلوم نباشد، این امردلالت بروجود حق ارتفاق برای وی دارد مگر انکه خلاف ان اثبات شود.

در صورت کسب آگاهی و اطلاعات بیشتر و کاملتر در ارتباط با حق ارتفاق شما میتوانید از طریق راه های ارتباطی با گروه وکلای عدل گو تماس حاصل فرمایید .

حق فسخ معاملات

امروزه به علت گستردگی روابط بین مردم، معاملات به طور گسترده ترمطرح می شود و همچنین به تبع آن مشکلات و مسائلی رخ می دهد که برای حل این مسائل بهتر است به وکیل متخصص در این حوزه مراجعه فرمایید.

وکیل فسخ

حق فسخ معاملات: فسخ درلغت به معنای باطل کردن و نقض کردن است.

حق فسخ در اصطلاح حقوقی عبارت است از اینکه هریک از طرفین توانایی فسخ و باطل کردن ارادی قرارداد رادارند و این نوعی ایقاع است (یعنی فردی به طورمستقل میتواند حق فسخ خود را اعمال کند بدون اینکه نیازی به رضایت طرف مقابل داشته باشد،به این عمل ایقاع گفته می شود.)

انواع فسخ:

طبق ماده 396 قانون مدنی مواردی را بیان می کند که طبق آن هریک از طرفین می توانند قرارداد منعقد شده را فسخ کنند.
منظور از خیاردر قانون مدنی یعنی اختیار فسخ معامله ، یعنی حق فسخ عقدی که لازم است.

این خیارات عبارتند از:

  1.  خیارمجلس
  2. خیارحیوان
  3. خیارشرط
  4. خیارتاخیر ثمن
  5. خیار رویت وتخلف وصف
  6. خیارغبن
  7. خیارعیب
  8. خیار تدلیس
  9. خیارتبعض صفقه
  10. خیارتخلف شرط

 

حق فسخ معاملات

خیارمجلس:

منظور از این ماده این است که تا زمانی که خریدار و فروشنده درمحلی که معامله صورت گرفته است ازهم جدا نشده باشند و در محل معامله حضور داشته باشند می توانند معامله را فسخ کنند.

خیار حیوان:

وقتی موضوع مورد معامله حیوان باشد از موعد عقد قرارداد خریدار تا 3 روز  مهلت فسخ قرارداد را داراست.

خیارشرط:

خیار شرط یا همان اختیار فسخ معامله، که در قرار داد ذکر می شود و یکی از طرفین قرارداد یا هردو آنها اختیار فسخ کردن قرارداد را دارند. نکته حائز اهمیت اینجا این است که مدتی را که حق فسخ دارند باید مشخص کنند. لازم به ذکر است در این نوع معامله طرفین حق فسخ معامله را می توانند به نفر دیگری نیز بدهند. در صورتی که در برای خیارشرط مدت معین نشده باشد هم شرط و هم معامله باطل است.

خیار تاخیر ثمن:

هرگاه خریدار مبلغ توافق شده را به فروشنده ندهد و فروشنده نیز مال مورد معامله را تحویل ندهد و از موعد عقد قرارداد 3 روز گذشته باشد ، فروشنده می تواند معامله را فسخ کند. (البته این در وضعیتی است که تاخیر پرداخت وجه و پرداخت مال مورد قرارداد شرط نشده باشد)

خیار رویت و تخلف وصف:

اگر فروشنده خصوصیات معینی را که مشتری ندیده است به خریدار بگوید  سپس مشخص شود این گونه نبوده است مشتری حق فسخ قرارداد را دارد. همچنین اگرفروشنده مال مورد معامله را ندیده باشد ولی خریدار آن را دیده باشد و مال خلاف چیزی باشد که مشتری ذکر کرده است فقط فروشنده حق برهم زند معامله را داراست.
اعمال خیار رویت نسبت به فردی خواهد بود که مال را ندیده باشد و به اعتبار چیزی ک شنیده است وارد معامله شده باشد.

خیار غبن:

این نوع حق فسخ معامله در جامعه رایج است. در اکثر مواقع طرفین معامله در زمان انعقاد قرارداد ازقیمت های واقعی اطلاع ندارند و قرارداد شکل میگیرد و یکی از طرفین در هنگام معامله غبن فاحش داشته باشد حق دارد قرارداد را برهم زند و به غبنی فاحش می گویند که از نظر عرف قابل مسامحه و گذشت نباشد.

معنای غبن و مغبون:

اکثر اوقات ممکن است طرفین معامله با توجه به نوسان قیمت ها از قیمت واقعی اگاهی کامل ندارند در حالت ممکن است یکی ارزان تر بفروشد یا دیگری گران تر از قیمت واقعی بخرد در این صورت می گوییم آن طرف مغبون شده است.

خیار عیب:

در این مورد اگر مال موضوع قرارداد دارای عیب و مشکلی بوده باشد و خریدار از آن اطلاعی نداشته باشد ، خریدار هم میتواند قرارداد را فسخ کند و هم می تواند تفاوت قیمت مالی که عیب دارد را از فروشنده درخواست کند.

خیار تدلیس:

تدلیس یعنی کاری یا رفتاری انجام شود که باعث فریب دیگری شود.
اگر فروشنده خریدار را فریب دهد و به عبارتی تدلیس کند خریدار می تواند معامله را فسخ کند و در مواردی نیزخریدار به جای پول مال معین را به فروشنده می دهد که در این صورت اگر خریدار در آن مال تدلیس کند و اقدام به فریب کاری کند فروشنده هم حق فسخ خواهد داشت.

وکیل حق فسخ معامله

خیار تبعض صفقه:

صفقه : به معنای عقد، معامله و معنای دیگر آن کالا است
تبعض: یعنی بعض بعض شدن، تکه تکه شدن
تبعض صفقه: یعنی عقد دو قسمت می شود و یک قسمت عقد منتفی می شود
خیار تبعض صفقه زمانی حاصل می شود که قسمتی از قرارداد به جهاتی از جهات باطل می شود در این صورت خریدار حق خواهد داشت معامله را فسخ کند یا به نسبت قسمتی که معامله واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمت دیگری که باطل شده است مبلغ داده شده را درخواست کند.

خیار تخلف در شرط:

در مواقعی علاوه بر اصل معامله شرطی آورده می شود در صورتی که یکی از طرفین از از شرایط ضمن قرارداد تخطی کند دیگر حق فسخ معامله را نخواهد داشت.

مبنای فسخ معاملات:

  1. مبنای فسخ بردو گونه استواراست:
    فسخ مبتنی برحقی است که به واسطه توافق طرفین به وجود آمده است.

فسخ مبتنی بر حکم مستقیم قانون ایجاد شده است.
حکم مستقیم قانون:
از انجایی که در قانون برای همه مشکلات راه حلی ارائه شده است، برای این منظوروهمچنین جلوگیری از ضرراحتمالی ازقرارداد برای هرکدام از طرفین تصمیماتی اتخاذ شده است .

توافق طرفین :

طرفین می توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای هریک از طرفین یا هردو حق فسخ قرار می دهند.به طور مثال شخصی شی ء را خریداری میکند و درآن قرارداد شرط می شود هریک از طرفین می توانند به مدت یک ماه قرارداد را فسخ کنند.

شرایط فسخ معاملات:

  • قصد؛ فسخ کننده باید انحلال قرارداد را ارده کند.
  • رضا؛ فسخ کننده باید راضی به فسخ معامله باشد. اگر با اکراه فسخ کند این فسخ اقابل قبول نیست .
  • اهلیت؛ کسی که می خواهد عمل حفوفی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن مشکلی نداشته باشد.

وکیل فسخ معاملات:

گروه وکلای عدل گو با کادری مجرب متشکل از وکلای با تجربه ، متخصص و آگاه به تمام قوانین اصلاح شده آماده پاسخگویی و مشاوره 24 ساعته به شما عزیزان می باشند. شما می توانید برای پیگیری هرچه بهتر و سریعتر پرونده خود به گروه با تجربه عدل گو مراجعه فرمایید.

برای رسیدگی به دعاوی معاملات خود با وکلای متخصص و باتجربه عدل گو در ارتباط باشید.

 

تماس